11/11/2019 09:22


Cuidados com o contrato de corretagem (concretização do negócio e remuneração)

Aqui trataremos apenas de algumas questões relacionadas à remuneração, denominada por comissão.

Por Zélio Maia da Rocha - CRECI-PE

O Brasil, nas últimas décadas, busca encontrar um ponto de equilíbrio para alcançar uma  economia  confiável  e  que  transmita  a  toda  a  sociedade,  especialmente  a investidores,  segurança  econômica  e  jurídica,  próprias  das  grandes  economias mundiais.

 

Nesse passo, o brasileiro ainda não está, ao contrário de outras economias, habituado a  investimentos  mais  voláteis,  como  é  o  caso  da  Bolsa  de  Valores.  O  ramo imobiliário surge como uma opção segura para investir, pois temos a cultura em que possuir  imóvel  transmite  maior  sensação  de  segurança.  Esse  tipo  de  investimento, apesar de ter menor liquidez, oferece a segurança necessária tanto para aquele que está em busca de uma moradia quanto para aquele que deseja investir, constituindo em importante atividade econômica do país.

 

Assim,   vivenciamos,   nos   últimos   tempos,   grandes   alterações   no   mercado imobiliário,  refletindo  diretamente  nas  relações  entre  comprador  e  vendedor  e igualmente  nos  profissionais  que  promovem  a  intermediação  das  negociações:  o corretor de imóveis.

 

A profissão de corretor cresceu muito no Brasil e, não obstante o crescente uso das redes sociais, que facilita a negociação direta, a atividade do corretor ainda se mostra a  melhor  solução  para  quem  deseja  adquirir  um  imóvel,  especialmente  quando tratamos de segurança na negociação decorrente de uma boa atuação do profissional de corretagem.

 

Em  razão  disso,  diversas  são  as  discussões  que  podem  surgir  em  decorrência  da relação entre esse profissional e seus clientes.  Aqui trataremos apenas de algumas questões relacionadas à remuneração, denominada por comissão.

 

Os corretores imobiliários são classificados como corretores livres[1], ou seja, não estão  submetidos  a  uma  regulação  oficial,  bastando  para  o  exercício  da  profissão cumprir  os  regramentos  contemplados  na  legislação  da  classe  que  tem  como pressuposto básico a fiscalização profissional (Lei 6.530/1978). Para ser corretor, é necessário  fazer  um  curso  de  técnico  em  transações  imobiliárias  (artigo 2º da Lei 6.530/1978).

 

O contrato de corretagem, que está regulamentado nos artigos 722 a 729 do Código Civil, pode ser classificado como um contrato acessório, ou seja, depende, para sua concretização, da realização de outro contrato (contrato de compra e venda ou um


contrato de locação), classificando-se, portanto, como contrato de resultado, e não apenas como contrato meio.


de ser ressaltado que o contrato de corretagem não exige formalidade específica, ou seja, não necessita ser escrito nem tampouco, quando escrito for, exige cláusula específicas, sendo um contrato de livre estipulação sem cláusulas obrigatórias.

 

Não  obstante  essa  característica,  que  é  a  regra  dos  contratos,  aconselha-se  que  os contratos de corretagem sejam formalizados com as principais cláusulas do negócio jurídico    especificadas    de    forma    detalhada.    Não    raro,    deparamo-nos    com contundentes discussões sobre o cumprimento do contrato de corretagem, sejam eles firmados  verbalmente,  sejam  formalizados  em  um  termo,  notadamente  sobre  o momento em que  se concretiza a relação contratual, na qual normalmente  nasce a discussão sobre o pagamento da remuneração ajustada entre as partes.

 

Assim, apesar de não haver forma exigida em lei, deve o profissional esmerar-se por apresentar  ao  cliente  sempre  um  contrato  e  discutir  suas  cláusulas  em  que  todo  o ajuste  seja  contemplado  de  forma  clara  e  objetiva,  evitando-se,  assim,  ulteriores discussões a respeito da relação anteriormente estabelecida. Não podemos perder de vista  que  todo  contrato  formalizado  nasceu  de  um  prévio  ajuste  verbal,  e  a formalização por escrito tem como pressuposto essencial a segurança para as partes, pois as palavras, assim como as nuvens, perdem-se em segundos.

 

Certamente,  a  formalização  de  tais  contratos  evitaria  um  considerável  volume  de processos que hoje tramita na Justiça, em que há como principal ponto de debate o pagamento  da  remuneração,  especialmente  em  razão  da  realização  de  negócio  de forma direta pelo proprietário após a atuação de um corretor, o que gera a discussão sobre  o  momento  em  que  se  deve  dar  por  concretizado  o  negócio:  se  com  a aproximação  pura  e  simples  entre  comprador  e  vendedor  ou  se  com  a  realização efetiva do negócio principal, compra e venda. Há grande interesse nessa discussão, eis que, não raro, um corretor faz a aproximação e, posteriormente, outro corretor concretiza o negócio.

 

Inicialmente, e para estabelecer premissas para a discussão, não restam dúvidas de que  o  contrato  estará  cumprido,  por  parte  do  corretor,  quando  esse  promove  a aproximação entre as partes. Após isso, havendo a realização do negócio principal, estará  cumprida  a  obrigação  do  profissional,  salvo,  é  claro,  se  outras  cláusulas existirem para que se dê por realizado o trabalho do profissional, pois não podemos perder de vista a livre vontade das partes contratantes.

 

Outro ponto digno de nota diz respeito ao arrependimento no negócio principal. A legislação  aponta  no  sentido  de  que  não  prejudica  o  direito  ao  recebimento  da remuneração  por  parte  do  corretor.  Assim  é  a  explícita  previsão  legal.  Realmente contempla o Código Civil em seu artigo 725:

 

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.


Na tentativa de adequar esse dispositivo a questões fáticas surgidas é que o Superior Tribunal  de  Justiça  tem  firmado  o  entendimento  no  sentido  de  que  o  contrato  de corretagem é de resultado. Logo, não basta a aproximação, mas, sim, o resultado do negócio  principal.  Por  outro  lado,  essa  corte  superior  tem  feito  a  distinção  entre desistência e arrependimento para excluir a cobrança da remuneração apenas no caso de desistência. Vejamos a jurisprudência:

 

AGRAVO    INTERNO    NO    AGRAVO    DE    INSTRUMENTO.    CIVIL. CONTRATO   DE   LOCAÇÃO.   INTERMEDIAÇÃO   POR   CORRETORA. NÃO   CONCRETIZAÇÃO   DO   NEGÓCIO   JURÍDICO.   COMISSÃO   DE CORRETAGEM  INDEVIDA.  AGRAVO  IMPROVIDO.  1.  O  contrato  de corretagem não impõe simples obrigação de meio, mas de resultado, de maneira que somente é cabível o pagamento da comissão se houver aperfeiçoamento do negócio imobiliário, com a concretização, por exemplo, do contrato de locação ou  de  compra  e  venda.  2.  No  caso  em  exame,  houve  mera  formalização  do contrato de locação, mas não sua concretização, na medida em que, em razão de rescisão unilateral do negócio jurídico pela Administração Pública estadual, não ocorreu  a  efetiva  ocupação  do  imóvel,  tampouco  o  pagamento  da  primeira parcela  do  aluguel.  Por  essa  razão,  é  indevida  a  comissão  de  corretagem.  3. Agravo interno improvido." (AgRg no Ag 1.248.570/MG, de minha Relatoria, QUARTA TURMA, julgado em 17/12/2015, DJe de 03/02/2016

CIVIL.  CORRETAGEM.  COMISSÃO.  COMPRA  E  VENDA  DE  IMÓVEL. NEGÓCIO   NÃO   CONCLUÍDO.   RESULTADO   ÚTIL.   INEXISTÊNCIA. DESISTÊNCIA  DO  COMPRADOR.  COMISSÃO  INDEVIDA.  HIPÓTESE DIVERSA  DO  ARREPENDIMENTO.  1.  No  regime  anterior  ao  do  CC/02,  a jurisprudência  do  STJ  se  consolidou  em  reputar  de  resultado  a  obrigação assumida  pelos  corretores,  de  modo  que  a  não  concretização  do  negócio jurídico  iniciado  com  sua  participação  não  lhe  dá  direito  a  remuneração.  2. Após o CC/02, a disposição contida em seu art. 725, segunda parte, dá novos contornos à discussão, visto que, nas hipóteses de arrependimento das partes, a comissão por corretagem permanece devida. Há, inclusive, precedente do STJ determinando  o  pagamento  de  comissão  em  hipótese  de  arrependimento.  3. Pelo novo regime, deve-se refletir sobre o que pode ser considerado resultado útil,  a  partir  do  trabalho  de  mediação  do  corretor.  A  mera  aproximação  das partes,  para  que  se  inicie  o  processo  de  negociação  no  sentido  da  compra  de determinado  bem,  não  justifica  o  pagamento  de  comissão.  A  desistência, portanto, antes de concretizado o negócio, permanece possível. 4. Num contrato de  compra  e  venda  de  imóveis  é  natural  que,  após  o  pagamento  de  pequeno sinal,  as  partes  requisitem  certidões  umas  das  outras  a  fim  de  verificar  a conveniência  de  efetivamente  levarem  a  efeito  o  negócio  jurídico,  tendo  em vista  os  riscos  de  inadimplemento,  de  inadequação  do  imóvel  ou  mesmo  de evicção.  Essas  providências  se  encontram  no  campo  das  tratativas,  e  a  não realização do negócio por força do conteúdo de uma dessas certidões implica mera desistência, não arrependimento, sendo, assim, inexigível a comissão por corretagem.   5.   Recurso   especial   não   provido.   (REsp   1.183.324/SP,   Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/10/2011, DJe de 10/11/2011, grifou-se).


Nesse contexto, em raciocínio contrário, firmado o contrato de promessa de compra e venda e não havendo qualquer impedimento ulterior para a firmatura do contrato principal de compra e venda com seu regular registro em cartório, a comissão deve ser tida como devida, aplicando-se, pois, sem ressalvas, o disposto no artigo 725 do CCB.

 

Como dito anteriormente, a concretização do negócio é requisito essencial para que se dê por  completo o trabalho do corretor,  nascendo, a partir  daí, o seu direito de exigir  a  remuneração  respectiva  pelo  trabalho  desempenhado.  Não  se  pode  ainda esquecer  de  que  tal  concretização  deve  ser  fruto  do  trabalho  do  profissional  que reivindica   a   comissão,   pois,   se não   obstante   realizada   a   aproximação   restar comprovado  que  a  venda  do  imóvel  ou  o  aluguel  não  foi  fruto  da  aproximação, nesse  caso  a  jurisprudência  é  no  sentido  de  que  não  é  devida  a  comissão  àquele profissional que a realizou.

 

Em recentíssimo julgamento (11/12/2018), o STJ firmou o entendimento de que não é devida a remuneração apenas em razão da aproximação, exigindo-se, para tanto, a efetiva  contribuição  do  profissional  para  a  concretização  do  negócio  principal. Vejamos o julgado:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA.  COMISSÃO  DE  CORRETAGEM.  MERA  APROXIMAÇÃO DAS     PARTES.     AUSÊNCIA     DE     PARTICIPAÇÃO     EFETIVA     NO RESULTADO  ÚTIL  DO  NEGÓCIO.  REEXAME  DE  MATÉRIA  FÁTICO- PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO DESPROVIDO. 1. A mera aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no sentido da  compra  e  venda  de  imóvel,  não  justifica,  por  si  só,  o  pagamento  de comissão. 2. O Tribunal de origem, analisando o acervo fático-probatório dos autos,  concluiu  que,  embora  os  agravantes  tenham  iniciado  as  tratativas,  não tiveram efetiva participação na conclusão do negócio, já que o êxito da compra e venda decorreu da atuação de outro profissional, depois de mais de um ano da última  proposta  mediada  pelos  autores.  A  alteração  das  premissas  fáticas adotadas  pela  Corte  de  origem  demandaria  o  reexame  de  provas,  o  que  é vedado pela Súmula 7 do STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento.” AgInt   no   AGRAVO   EM   RECURSO   ESPECIAL   Nº   1.351.916   -   SC (2018/0217487-5)

 

Temos a compreensão de que a situação posta no julgado não afeta a regra de que a aproximação gera direito ao profissional à percepção de sua remuneração. Veja que o  julgado  parte  do  pressuposto  de  que,  não  obstante  a  aproximação  realizada,  o negócio  foi  concretizado  exclusivamente  por  outro  profissional.  O  julgado  não expõe,  mas  indica  que  aquele  que  fez  a  aproximação  não  realizou  o  trabalho  que poderia   gerar   a   concretização   do   negócio,   tendo   isso   sido   feito   por   outro profissional,  o  que  deve  ser  objeto  de  comprovação  específica  e  clara.  Vemos, subliminarmente, no julgado que o profissional que fez a aproximação não alcançou, por sua atuação, a concretização do negócio. Evidentemente, isso deve ser discutido em cada caso concreto.

Outra é a hipótese de o vendedor que, após a aproximação promovida pelo corretor, e  agindo  com  clara  má-fé,  concretiza  a  negociação  diretamente  com  o  comprador


que lhe foi apresentado pelo profissional. Aqui, não restam dúvidas de que não se insere  na  situação  posta  no  julgado  acima  transcrito,  sendo  devida  a  corretagem àquele que atuou para promover a aproximação.

 

Muitos outros são os pontos que podem ser abordados quanto ao tema proposto, o que possibilitaria inúmeras discussões e jamais conseguiríamos exauri-las, servindo as  linhas  aqui  expostas  apenas  como  apresentação  de  temas  para  reflexão  dos profissionais do Direito e da área imobiliária. É certo que uma regra essencial que deve ser seguida é a de que o profissional do ramo imobiliário deve sempre buscar estabelecer seu relacionamento profissional com base em contratos de forma escrita e  formalizada.  Como  já  dito,  não  precisa  ser  um  contrato  extenso,  repleto  de filigranas desnecessárias, devendo conter apenas o essencial para o estabelecimento de regras mínimas entre contratante e contratado.

 

Outro  ponto  ao  qual  o  corretor  deve  ficar  atento  são  os  critérios  éticos  de  sua atuação, o que certamente evita conflitos que acabam por  desaguar  em discussões judiciais que a ninguém interessa.

 

Traçadas  essas  premissas,  esperamos  que  o  presente  trabalho  —  o  qual,  como  já dito, não é exauriente — seja uma contribuição para uma melhor compreensão sobre o tema proposto.

 

[1] Ao lado dos corretores livres, há os corretores que são detentores de fé pública, a exemplo daqueles que atuam na Bolsa de Valores.

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